Intervention sur les copropriétés en difficulté

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Longtemps, l’intervention sur le logement privé a été un tabou pour la Puissance publique, et l’absence de cadre légal et de financements a, jusqu’à l’impulsion de la loi Besson, cantonné l’action des associations dans la précarité de l’expérimentation sans moyens.

Longtemps, l’intervention sur le logement privé a été un tabou pour la Puissance publique, et l’absence de cadre légal et de financements a, jusqu’à l’impulsion de la loi Besson, cantonné l’action des associations dans la précarité de l’expérimentation sans moyens.

Si la location / sous-location, la gestion locative sociale, la maîtrise d’ouvrage et l’accompagnement social lié au logement ont pu s’appuyer sur les avancées des lois de 1990 (loi Besson), 1998 (loi de lutte contre les exclusions) et 2000 (loi SRU) pour se développer, il n’en a pas été de même de l’intervention sur les copropriétés en difficulté, qui a dû attendre l’instauration des Plans de sauvegarde pour trouver un cadre adapté.

Ce n’est en effet qu’à partir de 1996 que ces Plans de sauvegarde, dans lesquels interviennent l’Etat et les collectivités locales avec le soutien de la Caisse des Dépôts et Consignations, ont permis aux associations d’intervenir sur les copropriétés dans leur ensemble et non sur les seules parties privatives.

Or le traitement conjoint des parties communes et privatives est essentiel à la résolution des problèmes auxquelles doivent faire face les copropriétés confrontées à la précarité de leurs occupants et / ou la malveillance de leur syndics – quand il en existe encore.

Alliant traitement curatif et préventif, l’ingénierie sociale et immobilière déployée sur ces ensembles se condense en deux modes d’intervention :

  • Le premier consiste à se substituer aux copropriétaires défaillants en mettant en place un portage solidaire. Le terme portage signifie que la propriété du lot concerné est temporairement portée par l’association, celle-ci cédant la première soit au ménage soit à un bailleur Hlm au terme de l’opération. Entretemps, un plan d’apurement aura été proposé au ménage – devenu locataire ou relogé ailleurs –, les charges reversées à la copropriété et des travaux entrepris tant sur le lot que sur les parties communes, celles-ci étant les premières à souffrir des déficiences collectives. Un accompagnement social et une pédagogie de l’habiter complètent le dispositif mis en place autour du ménage.
    En intervenant de la sorte sur les lots les plus problématiques et en remettant à flot la trésorerie de la copropriété, l’association agissant dans le cadre du Plan de sauvegarde parvient à initier le redressement de cette dernière.
  • Le deuxième mode d’intervention consiste à mettre en place un syndic social de copropriété. De la même manière qu’il est possible de faire une Gestion Locative Adaptée, il est tout à fait possible – l’expérience le prouve – d’opérer en tant que syndic en ayant à l’esprit la santé de la copropriété et la diversité sociale de son occupation. Etre propriétaire s’apprend. Les obligations liées à la copropriété tout autant. Le métier de syndic consiste à prendre le temps de cette pédagogie et à trouver les solutions pour palier à l’insolvabilité qui peut survenir plutôt que de laisser se créer des impayés de charges qui entraînent tôt ou tard une dégradation de l’ensemble et enfoncent rapidement les ménages dans la spirale du mal-logement.

A la croisée de l’accompagnement social, de la gestion locative et de la maîtrise d’ouvrage ou de l’assistance à maîtrise d’ouvrage, l’intervention sur les copropriétés en difficulté est une ingénierie en développement. Si elles sont concluantes, peu d’expériences existent encore. Pour cette raison, nous avons préféré ne pas créer de chapitre distinct dans le catalogue raisonné. Cela sera sans doute fait un jour. En attendant, les fiches d’expériences correspondantes seront listées dans l’un ou l’autre des chapitres précités.
Pour en savoir plus sur les grandes étapes de l'intervention publique dans les copropriétés en difficulté, nous vous invitons à vous reporter sur le site copropriétés.org.

En savoir plus : voir le catalogue raisonné des pratiques de la Fapil